第一種低層住居専用地域とは？住むメリットと建てられる建物を解説

第一種低層住居専用地域は、低層住宅を中心とした良好な住環境を守るために設けられた用途地域です。
建物の用途や高さ、建ぺい率・容積率などに制限があるため、静かで落ち着いた街並みが保たれやすい一方、商業施設の少なさや建築の自由度に注意が必要です。
また、土地を購入する際は、希望する間取りを実現できるか、駅やスーパーへのアクセスに不便がないかも確認しなければなりません。

本記事では、建築制限や建てられる建物の種類、暮らすメリットまでを解説します。
この記事を読むことで自分に合った地域選びのヒントが得られます。

第一種低層住居専用地域とは？

第一種低層住居専用地域は、低層住宅を中心とした良好な住環境を守るために定められた用途地域です。
建物の用途や高さなどに制限があり、大規模な店舗や工場は原則として建てられません。

ここでは、地域の目的や用途地域の中での位置づけ、第二種低層住居専用地域との違いを解説します。

第一種低層住居専用地域の意味と目的

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守ることを目的とした地域です。
戸建て住宅や低層マンションを中心とした街並みを維持するため、建物の用途や高さ、敷地の使い方などに制限が設けられています。
そのため、高層ビルや大規模な商業施設、工場などは原則として建てられません。

また、日当たりや景観、静けさを保ちやすい一方、店舗や施設が少なくなる場合もあります。
住宅地としての落ち着きを重視する方に向いている地域といえるでしょう。

用途地域13種類の中での位置づけ

用途地域は、都市計画法に基づき、建てられる建物の種類や規模を地域ごとに定める仕組みです。
現在は13種類に分かれており、住居系、商業系、工業系の用途地域があります。
第一種低層住居専用地域は住居系に分類され、なかでも低層住宅の環境保護を重視した地域です。

また、建物の高さや用途に厳しい制限があるため、戸建て住宅や低層の共同住宅が中心となります。
一方で、買い物施設や事業所の選択肢が限られる場合もあるため、周辺の利便性も確認することが大切です。

第二種低層住居専用地域との違い

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域は、どちらも低層住宅の良好な環境を守るための地域です。
主な違いは、建てられる店舗などの範囲です。
第一種では住宅を中心とした建物に限られますが、第二種では日用品を扱う小規模な店舗なども認められています。

そのため、第一種は静かな住環境を保ちやすく、第二種は一定の利便性も確保しやすい傾向があります。
ただし、実際に建築できる用途や規模は自治体の指定内容によって異なるため、購入前に確認しましょう。

第一種低層住居専用地域で定められている建築制限

第一種低層住居専用地域では、低層住宅の良好な住環境を守るため、建ぺい率・容積率、建物の高さ、斜線、日影、外壁の後退距離などに制限があります。
ただし、適用される数値や条件は土地ごとに異なるものです。

ここでは、住宅を建てる前に確認したい主な建築制限を解説します。

建ぺい率・容積率の上限

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合です。
第一種低層住居専用地域では、都市計画により土地ごとの上限が定められており、建てられる住宅の広さや形に影響します。

また、容積率は前面道路の幅員によって、指定された数値より低く制限される場合もあります。
希望する間取りを実現できるか判断するため、土地を購入する前に都市計画図や重要事項説明書で指定値を確認しましょう。

絶対高さ制限（10mまたは12m）

第一種低層住居専用地域では、建物の高さの上限が都市計画によって10mまたは12mに定められています。
そのため、階数だけでなく、屋根の形状や各階の高さ、地盤面との関係も考慮して設計しなければなりません。

なお、高さ10mの区域でも、一定の空地や敷地面積を確保し、特定行政庁の認定を受けた建物は12mまで認められる場合があります。
土地を検討する際は、その区域に指定された上限と緩和条件を確認しましょう。

道路斜線制限と北側斜線制限

道路斜線制限は、道路上の採光や通風を確保するため、前面道路との位置関係に応じて建物の各部分の高さを抑えるルールです。
一方、北側斜線制限は、北側にある住宅の日照などへ配慮し、真北方向の隣地境界線や道路境界線から一定の勾配で高さを制限します。

また、絶対高さ制限の範囲内でも、これらの斜線にかかると、建物を後退させたり屋根の形を調整したりする必要があります。
そのため、設計前に敷地形状と道路の幅・方角を確認しましょう。

日影規制のルール

日影規制は、冬至日に建物が周辺へ落とす影の時間を一定範囲に抑えるためのルールです。
第一種低層住居専用地域では、地方公共団体が条例で指定した区域にある、軒の高さが7mを超える建物または地階を除く3階建て以上の建物が主な対象となります。

なお、測定する高さや許容される日影時間は、自治体が法令の選択肢から定めるため、地域によって異なります。
そのため、3階建てなどを計画する場合は、自治体の条例も確認しましょう。

外壁後退距離の決まり

外壁後退距離は、建物の外壁または柱の面を敷地境界線から一定距離離す制限です。
ただし、第一種低層住居専用地域のすべての土地に自動的に適用されるわけではなく、都市計画で定められている区域が対象となります。

また、指定する場合の距離は1mまたは1.5mで、一定の物置や車庫などには例外が認められることもあります。
建築可能な範囲や間取りに影響するため、用途地域に加えて都市計画や地区計画の内容も確認してください。

3階建て住宅を建てる際の条件

第一種低層住居専用地域でも、法令上の条件を満たせば3階建て住宅を建てられます。
ただし、絶対高さ制限に加え、北側斜線制限や道路斜線制限、対象区域では日影規制も満たさなければなりません。

また、建ぺい率・容積率や敷地の形状によっては、希望する床面積や天井高を確保しにくい場合があります。
3階建てを希望する際は、土地の購入前に設計者へ相談し、具体的な建物プランで各制限に適合するか確認することが大切です。

第一種低層住居専用地域に建てられる建物の種類

第一種低層住居専用地域では、戸建て住宅や共同住宅を中心に、兼用住宅、小中学校、保育所など、住環境を損ないにくい用途の建物が認められています。
一方、店舗や飲食店を単独で建てることは原則としてできません。

ここでは、建築可能な建物と用途ごとの条件を解説します。

戸建て住宅・共同住宅（アパート・低層マンション）

第一種低層住居専用地域では、戸建て住宅のほか、アパートやマンションなどの共同住宅も建築できます。
ただし、階数が一律に3階以下と定められているわけではなく、都市計画で指定された10mまたは12mの絶対高さ制限を満たさなければなりません。

さらに、建ぺい率や容積率、北側斜線制限なども適用されるため、敷地条件によって建てられる規模や形状は異なります。
集合住宅を計画する際は、戸数や階数だけでなく、各種制限を含めて確認しましょう。

店舗や事務所を併設できる兼用住宅の要件

第一種低層住居専用地域では、住宅の一部を店舗や事務所として使用する兼用住宅を建てられる場合があります。
建築基準法施行令では、延べ面積の2分の1以上を居住用とし、店舗・事務所部分の床面積を合計50㎡以下にすることが主な要件です。

また、認められる用途は事務所や学習塾、理美容店など一定の業種に限られます。
なお、飲食を伴う店舗などは設備や用途によって扱いが異なるため、計画前に自治体の建築担当窓口や設計者へ確認しましょう。

小中学校・保育所など建築可能な公共施設

第一種低層住居専用地域では、小学校や中学校、高等学校、保育所、図書館など、地域生活に必要な施設も建築できます。
ただし、大学や高等専門学校、専修学校などは原則として対象外です。

また、建築可能な用途であっても、絶対高さ制限や建ぺい率・容積率、斜線制限などは住宅と同様に適用されます。
施設の規模や立地によっては、自治体の条例や地区計画による追加制限を受ける場合もあるため、周辺環境への影響を含めて確認することが大切です。

コンビニ・飲食店など商業施設の可否

第一種低層住居専用地域では、コンビニや飲食店、スーパーマーケットなどを単独の商業施設として建てることは原則としてできません。
一方、住宅を主用途とし、床面積や業種などの要件を満たす兼用住宅であれば、小規模な店舗や事務所を設けられる場合があります。

そのため、自宅で事業を始めたい場合は、店舗部分が50㎡以下か、住宅部分が延べ面積の2分の1以上かを確認しましょう。
自治体の条例や地区計画で制限が加わる場合もあるため、事前確認が欠かせません。

第一種低層住居専用地域に住むメリット

第一種低層住居専用地域は、建物の用途や高さが制限されているため、低層住宅を中心とした落ち着いた環境が保たれやすい地域です。
日当たりや風通し、街並みの安定性を期待できる一方、利便性は立地によって異なります。

ここでは、暮らすうえで考えられる主なメリットを解説します。

静かで落ち着いた住環境が保たれる

第一種低層住居専用地域では、大規模な店舗や工場などを建てられないため、住宅を中心とした落ち着いた環境が保たれやすい傾向があります。
そのため、深夜まで営業する施設や多くの車が出入りする施設も少なくなりやすく、静かな暮らしを重視する方に向いているでしょう。

ただし、幹線道路や学校、公園の近くでは時間帯によって騒音が生じる場合もあります。
用途地域だけで判断せず、実際の騒音や交通量は現地で確認することが大切です。

日当たりや風通しが確保されやすい

第一種低層住居専用地域では、建物の絶対高さや北側斜線、建ぺい率などが制限されるため、高い建物による圧迫感や日照への影響を抑えやすい傾向があります。
これにより、敷地内に一定の空間が生まれれば、採光や通風を確保しやすくなるでしょう。

ただし、実際の日当たりや風通しは、土地の方角や高低差、隣家との距離、窓の配置によって変わります。
土地を選ぶ際は、用途地域の指定だけでなく、現地の日照や周辺建物の位置も確認してください。

街並みに統一感があり子育てに安心

建物の用途や高さが制限されることで、第一種低層住居専用地域では低層住宅を中心とした街並みが形成されやすくなります。
また、大規模な商業施設が少ないため、落ち着いた景観を重視する世帯には魅力となるでしょう。

一方、用途地域の指定だけで交通量や治安、公園の整備状況まで保証されるわけではありません。
子育て環境を判断する際は、通学路の安全性や歩道の有無、保育施設・学校までの距離、夜間の明るさなども現地で確認することが大切です。

資産価値が維持されやすい

第一種低層住居専用地域は、建物の用途や高さが制限されているため、周辺環境が急変しにくい点が特徴です。
落ち着いた住宅街を希望する人から一定の需要があれば、売却時の評価にプラスとなる可能性があります。

ただし、資産価値は用途地域だけで決まるものではなく、駅からの距離や土地の形状、災害リスク、周辺施設、地域の人口動向などにも左右されます。
そのため、将来の売却を考える場合は、立地条件や市場動向も含めて総合的に判断しましょう。

まとめ：第一種低層住居専用地域の特徴と暮らしの選択肢

第一種低層住居専用地域は、建物の用途や高さを制限することで、低層住宅を中心とした落ち着いた住環境を保ちやすい地域です。
ただし、日当たりや風通し、街並みの安定性を期待できる一方、商業施設が少ない場合や、建ぺい率・容積率、絶対高さなどの制限によって希望する住宅を建てにくい場合があります。

そのため、土地を検討する際は、用途地域だけで判断せず、地区計画や施設へのアクセス、土地と建物を合わせた総予算まで確認しましょう。
具体的な建築の可否は敷地条件によって異なるため、契約前に自治体や建築士へ相談し、希望する間取りを反映したプランを作成することが大切です。
住環境と利便性を比較し、自身の暮らし方に合う土地かを判断してください。

第一種低層住居専用地域とは何かを理解しても、希望する間取りや広さの住宅を建てられるかは、土地ごとの建ぺい率・容積率や高さ制限などによって異なります。

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